ETAGE, 3 chambres ; 2 toilettes modernes ;2 terrasses couvertes ;1 couloir.
Le coût de réalisation d’un logement avait été estimé à 49 millions de francs CFA. La villa clé à main (coût parcelle + coût de réalisation) était de 67 millions de FCFA. Aucun des inscrits ayant constitué un dossier de demande de prêt logement n’a été éligible à ce programme après simulations de la banque partenaire qui proposait d’appliquer un taux d’intérêt annuel de 7,5% sur 20 ans. Un autre grand problème du prêt immobilier au Mali est le taux d’intérêt élevé des banques qui peut souvent aller jusqu’à 02 chiffres…. Nous espérons avoir l’occasion ultérieurement de traiter à fond ce sujet.
1er problème : Tout revenu d’un client qui ne passe par un compte ou dont on ne peut matérialiser le processus d’acquisition n’est pas reconnu par la banque. Cette disposition, bien qu’elle soit prudentielle, est une grande faille du prêt logement dans le contexte Malien pour aussi 02 raisons :1ère raison :Il y a tellement de fonctionnaires maliens qui disposent d’autres sources de rentrées financières différentes de celles produites par leurs activités régaliennes, qu’il n’est pas stratégique d’éliminer des potentiels clients qui s’inscrivent dans des programmes immobiliers avec la pleine conscience que leurs salaires ne leur permettront pas d’acquérir un toit mais sachant qu’ils peuvent joindre les bouts.
2ème raison :
Sans disposer des chiffres, nous confirmons sans ambages, que l’économie informelle mobilise plus de capitaux et génère plus de richesses au Mali que l’économie formelle. Une banque qui n’intègre pas cette réalité incontestable dans sa politique d’investissement laissera plusieurs opportunités d’affaires échapper par les mailles de son filet.
V-Quelles alternatives pour le financement de l’immobilier au Mali ? :
Les pistes de solutions qu’il faut explorer pour un modèle plus efficace de financement de l’immobilier au Mali, afin de permettre à une large majorité des populations d’y avoir accès, se situent à 03 niveaux essentiels :
1- La renaissance du prêt promoteur nouvelle version :
Les agences et sociétés immobilières sont généralement assez dynamiques au Mali dans la recherche de clients groupes à des fins de transactions foncières et de promotions immobilières. Ce dynamisme s’explique non seulement par l’émergence d’une classe moyenne dans notre pays mais aussi par la demande de plus en plus croissante des populations pour l’acquisition d’une parcelle ou d’un logement. Le point de départ de tout programme immobilier est d’abord la disponibilité du foncier c’est-à-dire du site sur lequel doit être réalisé les logements. Dans la démarche normative, l’Etat doit attribuer à toute société immobilière qui en fait la demande formelle, une parcelle de terrain pour réaliser un programme immobilier dans les conditions prévues par la loi…Cette procédure étant à la fois longue, lourde, laborieuse et le plus souvent dénuée de toute transparence est rarement tentée par les structures immobilières. Les meilleures opportunités pour bénéficier d’un site foncier pour elles (sociétés immobilières) sont les acquisitions directes avec des personnes physiques qui ont à leur tour acquis des concessions rurales, dans la plupart des cas, de grandes surfaces allant de 05 à 1000 ha depuis 15 à 20 ans à des prix dérisoires et qui les mettent actuellement sur le marché avec une énorme valeur ajoutée.
Ces rentiers ont une spécificité dans leurs modes de transactions. Ils veulent de l’argent comptant. Les projets de partenariats que les sociétés immobilières leur proposent sont le plus souvent rejetés car ces propriétaires fonciers sont sous pressions financières ou économiques.
Les moins diplomates tiennent un discours tranchant du genre : « Voici ma parcelle, voici le titre qui le sous-tend, tel est le prix d’achat et j’ai immédiatement besoin d’argent. Si tu peux, tu achètes si tu ne peux pas au revoir. » C’est avec ces spéculateurs fonciers que la plupart des sociétés immobilières ont des deals pour acheter leur patrimoine aux profits des clients qu’elles mobilisent.
Du constat où majoritairement , les potentiels clients , qu’ils soient demandeurs de parcelles ou de logements, sont des gens à revenus intermédiaires (Syndicats de cadres moyens, coopératives, associations etc.) et du fait que les parcelles proposées sont dans la plupart des cas soutenues par des titres précaires (notifications, bulletins, permis d’occuper et titres provisoires), ces travailleurs regroupés au sein de cadres formelles selon leurs revenus, sont à la fois motivés et aptes à s’engager par exemple à acquérir une parcelle de 300 m² dans un rayon de 30 km de Bamako au prix d’1 millions de Francs CFA, avec un payement mensuel de moins de 30 000 Francs CFA sur une durée de 36 mois. Mais vous ne trouverez aucune banque au Mali qui accordera un financement d’acquisition foncière à cette catégorie de clients inscritsdans un programme pareil.
C’est pourquoi, nous suggérons la renaissance du prêt promoteur nouvelle version, qui permettra aux structures immobilières, dans les cas où il y a suffisamment d’éléments tangibles qui puissent rassurer qu’un projet de transaction foncière ou de promotion immobilière est d’utilité publique et présente moins de risques ; de bénéficier d’un accompagnement direct et diligent des banques à niveau de la valeur d’acquisition foncière pour désintéresser le propriétaire foncier et suivre rigoureusement la suite du processus avec la société immobilière.
C’est bien possible, si et seulement si les banques sortent de leur logique obsessionnelle et fétichiste relative à la garantie qu’elle ramène toujours à la disponibilité d’un titre foncier car l’élément fondamental qu’elles invoqueront pour ne pas accompagner un tel projet sera certes la précarité des titres ; un argument qui ne correspond point aux véritables réalités du marché des transactions foncières au Mali. Nos structures bancaires sont sur ce point malheureusement déconnectées de nos réalités socioéconomiques en matière foncière et immobilière. Lorsque les parcelles sont en titres fonciers définitifs, nous retombons automatiquement dans la problématique du pouvoir d’achat sus –évoqué car ils sont assez chers.
2- L’amélioration du prêt-acquéreur :
Bien que le prêt acquéreur, tel que nous l’avons expliqué, ait sans aucun doute participé à la sécurisation du financement de l’immobilier, il a par ailleurs contribué à exclure non seulement une grande majorité des maliens à avoir accès au crédit logement mais aussi a lourdement pénalisé les maliens établis à l’extérieur dans leur droit de bénéficier d’un chez soi au bercail.Il faut donc l’améliorer par les mesures suivantes :
Elargir les possibilités de prêt-acquéreurs aux entreprises privés en général et aux PME en particulier avec bien sûr certaines conditions minimales de sureté ; Intégrer l’analyse des sources de revenus connexes formelles et informelles des prêteurs pour une évaluation objective de leur éligibilité ; Eliminer purement et simplement la domiciliation irrévocable des revenus des clients auprès de la banque qui finance du moment où les ordres de virements permanents et irrévocables permettent à une banque de prélever un montant X sur les avoirs d’un client donné et le transférer directement à la banque bénéficiaire quel que soit l’adresse géographique de cette dernière ; Revoir à la baisse les taux d’intérêts sur les prêts immobiliers, (ils varient entre 7,5 et 12% au Mali) ; Eliminer l’exigence du dépôt de la caution pour les maliens établis à l’extérieur.
Les prêts promoteurs et acquéreur peuvent bel et bien fonctionner concomitamment. Cela a d’ailleurs plusieurs avantages allant de la diversité des solutions offertes par les banques à la capitalisation de leurs potentialités commerciales.
3- La création d’un Fonds d’Investissement Foncier et Immobilier (FIFI) :
Ça serait une première dans notre pays et il aura l’avantage d’apporter des solutions originales et efficaces à la problématique des financements fonciers et immobiliers au Mali. Ce fonds qui pourrait être public ou privé apportera une révolution en la matière. Il permettra :
De récupérer une grande partie des dividendes qui échappent aux structures bancaires sur les possibilités de financements immobiliers ;D’être d’une efficacité sans pareille en terme de mobilisation des ressources au bénéfice des clients acquéreurs ;De mettre sur le marché des produits immobiliers finis en un temps record avec des conditions d’acquisitions concurrentielles et rentables par le développement du concept (Prends et Paye) ; De démocratiser l’accès au logement au Mali ;De créer plusieurs PME autour des financements immobiliers et fonciers, donc créer assez d’emplois.
Ce fonds, s’il est constitué par un ou des privés sera géré de façon collective par 04 entités ci-dessous, en vertu d’une convention de collaboration : 1- Afrique Immobilier et Commerce Général (AICG-Sarl) ; 2- Un cabinet d’expertise comptable ; 3-Un cabinet de conseil juridique ; 4- Et un cabinet notarié. Si le fonds est public, une cinquième entité interviendra en qualité de représentant de l’Etat.
Le management de ce fonds, ses critères d’accès, son mode opératoire d’investissement, savaleur de départ, sa stratégie de mobilisation des clients seront clairement élucidés dans uncahier de charges élaboré pour la circonstance par Afrique Immobilier et Commerce Général
(AICG-Sarl) qui travaille déjà sur cette question depuis 03 ans.
VI-Conclusion :
Il est évident que nous n’avons pas traité tous les aspects détaillés liés au financement del’immobilier. Il s’agit à juste titre de susciter la réflexion pour plus de questionnements sur cephénomène. Nous espérons aussi avoir rendu compte du fonctionnement de ce produit bancaire au Mali, qui est pratiquement similaire dans toute la zone Afrique de l’Ouest avec quelquesparticularités, afin de permettre une analyse comparative entre le modèle économique Malienet celui des autres, au-delà de nos frontières régionales, sous régionale et intercontinentale. Si cette modeste réflexion arrivait à susciter l’intérêt d’un lecteur pour la création du premier fonds d’investissement foncier et immobilier au Mali, eh bien nous en seront réconfortés et disponibles pour l’expérimenter.
Aguelhoc le 10 Mars 2022
Fabou KANTE, Promoteur / Gérant AICG-Sarl Tel : 00 223 66 78 67 10/ 76 07 41 07
aicg_aicg@yahoo.fr
